Droit foncier marocain - AVNA

DROIT FONCIER MAROCAIN ATTESTATION A VOCATION NON-AGRICOLE

Lorsque le Maroc recouvre son indépendance en 1956, le pays se caractérise notamment par des inégalités manifeste en matière de propriété agricole entre de grandes exploitations modernisées principalement détenues par des colons et les exploitations traditionnelles familiales souvent de taille très réduite. La réforme agraire qui a suivi l’indépendance ayant notamment pour objectifs de réduire ces disparités.

Dans la lignée d’une série de mesures visant la réappropriation des terres agricoles, le Maroc adopte en 1973 la loi n°1-73-213[1] qui transfère à l’État la propriété des terrains appartenant aux personnes physiques étrangères ou aux personnes morales non-marocaines[2] dès lors qu’ils étaient situés en totalité ou en partie à l’extérieur des périmètres urbains[3].

Cette loi a encore aujourd’hui pour effet d’interdire l’acquisition par des étrangers, personne physique ou personne morale, de terres agricoles ou à vocation agricole, étant précisé qu’une personne morale sera considérée comme étrangère si elle n’est pas détenue entièrement par des personnes marocaines[4].

Toutefois, un investisseur étranger pourra demander une attestation à vocation non-agricole (ou AVNA) qui a pour effet de faire perdre sa vocation agricole à un terrain rural.

Une attestation à vocation non agricole (AVNA)[5] s’obtient en deux étapes :

  • une attestation provisoire délivrée sur la base du projet[6] et d’un compromis de vente entre l’investisseur et le propriétaire actuel des terrains[7] ;
  • une attestation définitive[8] délivrée après constatation in situ de la réalisation du projet par une commission spécifique.

L’AVNA est délivrée par le Wali de région après avis de la Commission régionale unifiée d’investissement qu’il préside sauf cas de délégation au Président du Centre régional d’investissement (CRI)[9]. La demande et les pièces qui doivent l’accompagner sont à déposer auprès du CRI compétent, en tant que secrétariat permanent de ladite Commission[10].

Lors de l’instruction de la demande d’AVNA provisoire, la Commission s’assurera notamment que les terrains objet de la demande n’ont pas de fortes potentialités agricoles et appréciera la valeur du projet d’investissement envisagé.

La Commission doit rendre son avis dans un délai maximum de 30 jours à compter de la date de la soumission du dossier du projet par le CRI à ladite Commission[11]. In fine, cette procédure est en général assez rapide, le délai dépendant essentiellement des dates auxquelles la Commission tient ses sessions.

Toute décision de refus doit être motivée et peut faire l’objet d’un recours gracieux devant le Wali de région ou hiérarchique devant une Commission ministérielle spécifique appelée Commission ministérielle de pilotage[12].

Entre la délivrance de l’attestation provisoire et l’attestation définitive, les terrains objet de l’attestation provisoire ne peuvent pas, le plus souvent, être cédés. En effet, l’AVNA provisoire prévoit généralement une clause d’inaliénabilité interdisant la cession des terrains concernés. Il se peut que l’AVNA provisoire interdise également tout changement dans l’actionnariat de la société acquéreuse.

L’investisseur doit réaliser le projet dans les termes et conditions prévus dans l’AVNA provisoire. À défaut, l’AVNA définitive ne sera pas accordée.

Il en résulterait que :

  • l’AVNA provisoire serait annulée, ce qui est généralement expressément indiqué dans le document actant l’AVNA provisoire ;
  •  l’État serait théoriquement en mesure de récupérer la propriété des terres agricoles en application des dispositions de la Loi n°1-73-213.

La question se pose de la nécessité d’une AVNA en présence d’une transaction portant sur un droit réel démembré.

La Loi n°1-73-645 ne définit pas la notion de propriété. Or, cette notion peut être interprétée soit restrictivement, comme ne concernant que les cas de pleine propriété, ou extensivement comme incluant les démembrements de propriété que sont, par exemple, l’usufruit, l’emphytéose ou encore les droits de superficie.

Pour sa part, le Décret n°2-04-683 relatif à la Commission régionale chargée de certaines opérations foncières utilise l’expression de « transactions immobilières » impliquant des personnes physiques étrangères, des sociétés par actions ou des sociétés dont le capital est détenu en totalité ou en partie par des personnes étrangères.

Les avis divergent entre spécialistes sur cette question. Il est alors recommandé d’interroger sur la nécessité d’une AVNA ou non notamment le Wali de région ou encore le CRI concerné mais aussi et surtout le Conservateur de la propriété foncière en charge de l’inscription de tels droits réels au registre foncier. Bien que ce dernier ne soit pas impliqué dans la procédure d’octroi de l’AVNA, contrairement au Wali de région et au CRI, il lui appartient d’accepter ou de rejeter les demandes d’inscription desdits droits réels et ainsi d’exiger ou non dans ce cadre une AVNA, et ce indépendamment de la position du Wali de région ou du CRI.



[1] Dahir portant loi n°1-73-213 du 2 mars 1973 relatif au transfert à l'État de la propriété des immeubles agricoles ou à vocation agricole appartenant aux personnes physiques étrangers ou aux personnes morales.

[2] Tel qu’amendée notamment par le Dahir portant loi n°1-73-644 du 26 décembre 1974 modifiant et complétant le dahir portant loi n°1-73-213 du 26 moharrem 1393 (2 mars 1973) relatif au transfert à l'État de la propriété des immeubles agricoles ou à vocation agricole appartenant aux personnes physiques étrangères ou aux personnes morales.

[3] La nature urbanistique des terrains peut être notamment vérifiée en consultant la note de renseignements urbanistiques relatifs auxdits terrains auprès de l’Agence urbaine compétente. Demande soumise à redevance.

[4] Interprétation de l’art. 2° de la Loi n°1-73-645 à la lumière de l’art. 8 du Décret n°2-04-683 du 29 décembre 2004 relatif à la commission régionale chargée de certaines opérations foncières.

[5] Art. 8 à 12 du Décret n°2-04-683.

[6] Art. 10 et 11, al. 1er du Décret n°2-04-683.

[7] Art. 10 et 11, al. 1er du Décret n°2-04-683.

[8] Art. 11, al. 2 du Décret n°2-04-683.

[9] Compétence dévolue jusqu’à récemment aux Commissions chargées de certaines opérations foncières (cf. art. 29-B-2 de la Loi n°47-18 portant réforme des centres régionaux d'investissement et création des commissions régionales unifiées d'investissement).

[10] Art. 39 de la Loi n°47-18.

[11] Art. 34, al. 4 de la Loi n°47-18.

[12] Art. 37 de la Loi n°47-18.

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